賃料決定とネット査定

有効面積での評価と物件の状態の評価が終了したらついに賃料を決定します。最初に求めた仮賃金の単位を1万円から1千円にし、千円単位になった仮賃金に物件の状態で評価した点数に100を足したものを掛け合わせその値を100で割ります。そしてそれを最終的に決まった賃料とします。

以上で紹介してきた方法は実際に不動産会社が物件の賃料を査定する標準的な方法です。一度不動産会社に査定する前に自分で土地をこの方法で計ってみると比較対象ができるため参考になります。高く評価する不動産会社はあえて高く評価して是非相談に来たいと思わせて、安くさせ借り手が付いたとき仲介手数料を得るのを目的とする営業をしている可能性があります。そのため一度適正な価格を出すことで値下げを打診されてもどこまで下げてよいかの目安となり必要以上に安なってしまうことを防ぐことができます。

やはり、不動産会社に頼まなければなかなか借り手はつきません。また個々の不動産会社に査定してもらい一番よい条件で請け負ってくれるところを選ばなければ、思うように貸せませんので面倒です。その際に役立つのがネットでの査定サイトです。ネットの査定サイトは出したい物件をあらゆる会社に一括で出せしかも無料で行ってくれあます。ネットの査定サイトを使うことで最適な不動産会社を見つけて満足のいく賃料で貸せる可能性があがります。


物件状態の査定

家賃を査定する上で面積だけでなく物件の状態や性質も評価対象に入ります。駅からどれほど近いか、築年数は何年かといった比較的オーソドックスな項目から物件のネーミング、運用管理といった案外見落としがちな項目まで幅広く重要な点があります。ここでは、そのような家賃査定のポイントについて説明します。

家賃査定をするうえでまず評価される主要な項目としては物件から駅までの距離です。得点にして評価するときは徒歩7分を基準に評価されます。徒歩0分から3分までが最高評価の4点、そして3分から1分増すごとに1点減点されて徒歩7分になったら0点となります。徒歩7分を過ぎたら1分増すごとに同じく1点減点され得点がマイナス点になってしまいます。また、バスから駅までの距離は徒歩1分を80m、バス1分を250m(つまりバス1分を徒歩約3分10秒)と定めて計算します。つまりは、バスに乗る場合は基本マイナスの評価となってしまいます。

他にも重要な項目として周辺施設、立体的位置、住宅の強度、住環境、展望と景観、外壁仕上げ、エントランス、間取り、収納、エアコンなどの仕様設備、防音対策、防犯対策、開口部の平面方位、バルコニーの広さ、契約条件、流通性などがあります。これらは優れているか劣っているかで評価される項目でどれも6点からマイナス6点ほどの変動幅です。しかし、方位の項目は北の方角であるほど部屋の種類によって違いますが最高だと大きな減点になり全体の評価を大きく下げてしまいますので注意が必要です。一方日照りなどの阻害度、物件のネーミング、築年数は先ほど取り上げた項目と違いどれほど悪いか、年数がたっているかが評価基準となり基本0点か減点にしかなりません。


面積での査定

物件の査定を行う上で一番重要になる項目は面積や何LDKかです。人によって異なると思いますが、広ければ住みやすく有効に使える面積が増えるため窮屈でない居心地のよい空間になります。また、リビング、ダイニング、キッチンがしっかりとそろっていれば機能性の良い生活しやすい空間になります。そのため、ここの評価は物件の価値を決める核となります。

面積を評価するときに重要な考え方として「有効面積を出す」ということがあります。有効面積とはその物件が有する面積のうち生活で実際に使用できるまたは有効に活用することができる面積を指します。なお、有効面積に浴室、トイレ、収納部分は含まれません。主にリビング、ダイニング、キッチンが主な有効面積に含まれる部分です。

有効面積を査定したのちに標準面積を出すのですが、標準面積は物件の面積に合わせて流通している部屋の配置を照らし合わせて決定します。これらは貸し出したい物件の地区により違うため周辺の物件によります。そして、標準面積と実際に貸し出したい物件の有効面積を比較して仮賃料を出します。

借り賃料は貸したい物件の有効面積の大きさによって違い、貸したい物件の有効面積が18畳以下であれば1Kと2DKの標準面積をもとに評価します。1Kの標準面積と2DKの貸し出す物件の賃料と面積の差を算出したのちに、算出した賃料と面積で割って標準面積における1畳あたりの賃料を査定します。その後、実際に貸し出す物件全体の有効面積から1Kの標準面積を引き有効面積の差を算出して、1Kの標準面積での賃料に先ほど算出した1畳の賃料に有効面積の差を掛けたものを足してその値を仮賃料とします。つまりは、標準となる有効面積の評価額から実際の有効面積の評価額を差し引きして、その値を標準面積での評価額に足せばよいということになります。また、18畳より大きいときは1K、2DKの代わりにそれぞれ2DK、3DKを使用します。


マンションの家賃査定

近年一戸建ての軒数が減少する一方で、マンションの軒数が増加しています。実際に、全国の建物の割合において1993年では一戸建てが59.2%、マンション等の共同住宅が35.0%であるのに対して、2013年では一戸建てが54.9%、共同住宅42.4%となっており、共同住宅は7.4%増加しています。また、この増加を受けてマンションの需要も増加しており、一戸建てに比べて駅から近い、防犯がしっかりしているなど仕事で忙しい現代において機能性に優れた物件となっています。そのため、マンションを賃貸にするのは不動産的価値を最大限いかすのに最適だといえます。

しかし、自分が貸し出したい価格で貸し、その価格で借り手を獲得するにはさまざまな要件をクリアしなければなりません。例えば、駅からどれほど近いか、周辺の施設は整っているか、治安はいいかなどさまざまな条件があります。このような条件を満たしやっと初めて適正な賃料で貸せ、借り手がつくことになります。

そのためにも不動産会社に家賃査定をしてもらう必要がありますが、インターネットで査定をする上では無料ですることができます。また、最近では不動産会社一つ一つに査定してもらうのではなくあらゆる不動産会社に一括で請求できる査定サイトがでてきました。不動産会社によって査定額が大きく変わってくるのであらゆる不動産会社に出す必要がありますが、一括で請求できるサイトがあれば手間が省け効率的に査定を行うことができます。

このサイトではこれからマンションを貸したいと思っていらっしゃる皆様に最適な賃料で貸せる手助けになれれば幸いです。それでは、これよりマンションを貸す際の家賃査定について説明します。